Категории новостей

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке - как это сделать?Из всего количества лиц, получивших в банке кредиты для покупки жилья, около 12% интересуются возможностью продать заложенную квартиру. Можно ли получить согласие банка для осуществления такого желания?
 
Риелторы отмечают, что желание продать жилье, выступающее в качестве банковского залога, встречается довольно часто и из-за необходимости приобретения более просторной квартиры, и по другим причинам. Насколько проблематично это сделать? Опыт показывает, что банки обычно не только не препятствуют подобным пожеланиям заемщиков, но и разработали схему последовательности действий для перепродажи жилья, выступающего залогом.
 
Как работает схема, удобная для банка?
 
Меньше всего трудностей для банка создается, когда новый будущий владелец готов внести вклад в погашение остатка по задолженности. Тогда старый кредитный договор закрывается, в офисе банка заключается новый договор на покупку квартиры, с которой только что сняли обременение. Пакет документации по закрытию кредита, снятию задолженности и договор купли-продажи подается на регистрацию одним пакетом.
 
План прост: не нужно предпринимать лишние действия, вырабатывать новые условия сделки, оперировать документами − так считают многие специалисты в сфере недвижимости.
 
Новый покупатель часто с недоверием относится к оговоренной последовательности расчета. Если заемщик остался должен по кредиту сумму, превышающую 50% стоимости жилья, новому покупателю придется значительную часть денег заплатить авансом. Многим это кажется рискованным, страшным, люди не чувствуют себя спокойно.
 
Риск на самом деле есть. Ведь фактически у продавца есть возможность пойти на попятную и в последний момент передумать заключать сделку о продаже, отказаться регистрировать новый договор и возвращать вложенные в погашение кредита деньги постороннего человека. Юридически это незаконно, суд вынудит возвратить сумму, но возможны задержки и существенные проволочки. Порой суды затягиваются на годы, в то время как изобретательный продавец выведет полученные финансы, а задолженность будет выплачивать согласно требованиям исполнительного листа – медленно и долго. Несмотря на подобный риск для нового покупателя, большинство банков соглашаются лишь на такую схему. Иногда за предоставление разрешения на реализацию ипотечного жилья кредитная организация просит оплату в размере около 2 тыс. рублей – так называемую комиссию.
 
Есть ли альтернативные сценарии?
 
Если новый покупатель готов заплатить 1% от оставшейся кредитной задолженности, небольшое количество банков готово проконтролировать сделку, когда снятие обременения происходит до подписания и внесения в реестр нового договора купли-продажи.
 
Другой популярный, но требующий вложений сил, метод продажи ипотечной недвижимости – отыскать клиента на покупку, желающего также выкупить квадратные метры под ипотеку. Внешне заинтересованность и возможности у обеих сторон равные, что же происходит на практике? Специалисты в сфере недвижимости говорят о двух сценариях.
 
Один из них предполагает обмен кредитами в том же самом банке. Когда первая задолженность погашается, а второй кредит сразу выдается, сделка выглядит прозрачно, и кредитор может все ниточки держать в своих руках: ранее признанная годной квартира по-прежнему значится в залоге банка, по факту просто меняется лицо, которое берет кредит и предоставляет залог. Но прежде проводится тщательная проверка новоявленного кандидата в заемщики, не факт, что кредитные средства будут предоставлены. Тогда сделка откладывается, предпринимаются поиски другого кандидата.
 
Для покупателя есть возможность получить новый кредит в другом банковском учреждении, как предполагает второй сценарий. Логично, если денежные средства покупателя будут соответствовать сумме задолженности продавца ипотечной квартиры. Средства покупателя вносятся вперед, погашается кредит в первом банке, а новый договор регистрируется с указанием нового собственника. Помимо смены владельца жилья, осуществляется выплата одного залога и наложение обязательств по новому обременению. Сценарий представляет определенную опасность для нового покупателя: продавец может внезапно передумать, добившись погашения собственного кредита. Гораздо надежнее проводить все эти действия в одном кредитном учреждении.
 
На данный момент нет альтернатив перечисленным возможностям продажи заложенных квартир.
Но реалии меняются и будущее может предоставит новые сценарии.
Дата публикации: 26 ноября 2014

Это интересно

Перспективы валютной ипотеки в России
Глава ЦБ Э.Набиуллина уверена, что государственный регулятор должен поддержать граждан, взявших валютные кредиты. Банки уже получили рекомендации по реструктуризации долговых обязательств, а правительство может снова ввести адресную программу помощи заемщикам. Кроме того, для защиты интересов населения для банков выдачу новых кредитов в валюте сделали невыгодной.
 
Ипотека. Как не потерять квартиру, потеряв работу?
В первую очередь надо уточнить некоторые обстоятельства. А именно, была ли у вас при этом страховка от потери работы?
 
Выбор банка по ипотеке
Косвенные признаки нужного вам банка • Корректность персонала и предоставляемой информации: Банковское дело не терпит дилетантства. В серьезных банках работает высококвалифицированный персонал, вежливо отвечающий на вопросы и владеющий исчерпывающей информацией. Информация на сайте серьезного банка грамотно структурирована и не противоречит тому, что говорят менеджеры банка по телефону или на очной консультации.